Respuesta rápida: sí. Como regla general, un extranjero puede comprar y ser propietario de inmuebles en Paraguay. La principal excepción afecta a determinados inmuebles rurales situados dentro de la zona de seguridad fronteriza de 50 km y a nacionales de países limítrofes, con excepciones legales. Para comprar con seguridad, lo importante no es solo firmar una reserva: hay que verificar título, dominio, catastro, deudas, restricciones, escritura pública e inscripción registral.
Última revisión: agosto de 2026
Comprar un apartamento en Asunción, una casa, un terreno o una propiedad destinada a inversión en Paraguay puede parecer sencillo. Y jurídicamente, para la mayoría de los compradores extranjeros, lo es bastante más que en otras jurisdicciones.
El problema aparece cuando se confunden tres cosas distintas:
- poder comprar;
- haber firmado un contrato privado;
- ser jurídicamente propietario de un inmueble correctamente inscrito.
No son lo mismo.
Además, desde 2025 Paraguay está implantando un sistema registral y catastral unificado a través de la Ley 7424/2025. Por eso, en documentación y fuentes oficiales actuales pueden convivir referencias históricas a la Dirección General de los Registros Públicos con la nueva estructura del Registro Unificado Nacional (RUN).
Para un comprador extranjero, el principio práctico sigue siendo el mismo: antes de entregar una cantidad importante de dinero, hay que comprobar qué se está comprando, quién puede venderlo y qué cargas o restricciones tiene el inmueble.
Comprar una propiedad en Paraguay siendo extranjero: resumen
| Pregunta | Respuesta general |
|---|---|
| ¿Puede un extranjero comprar un inmueble? | Sí, con las excepciones legales aplicables |
| ¿Debe ser residente paraguayo para comprar? | No existe una exigencia general de residencia como condición previa para adquirir un inmueble |
| ¿Hay restricciones por nacionalidad? | Sí, en determinados inmuebles rurales dentro de 50 km de la frontera para nacionales de países limítrofes, salvo excepciones |
| ¿Un contrato privado me convierte en propietario? | No sustituye la escritura pública y la inscripción del derecho |
| ¿Hay que revisar el título antes de pagar? | Sí |
| ¿Debe intervenir un escribano? | Sí, la transferencia de derechos reales sobre inmuebles debe formalizarse por escritura pública |
| ¿Hay tasa registral? | Sí; la Ley 7424/2025 establece actualmente 0,85 % para la inscripción de transmisiones de derechos reales |
| ¿Existe impuesto inmobiliario anual? | Sí; con carácter general es 1 % de la valuación fiscal, no del precio de mercado |
| ¿Comprar una vivienda me convierte automáticamente en residente fiscal? | No; propiedad, residencia migratoria y residencia fiscal son cuestiones distintas |
| ¿Conviene comprar a título personal o mediante EAS? | Depende del uso, número de inmuebles, socios, riesgo y estrategia patrimonial |
1. ¿Puede un extranjero comprar un inmueble en Paraguay?
Sí.
La Ley 117/1991 de Inversiones establece como principio la igualdad entre inversión nacional y extranjera y reconoce el derecho de propiedad para ambas, con las limitaciones establecidas en la Constitución y en las leyes.
En la práctica, esto significa que un ciudadano español, alemán, británico, estadounidense o de otra nacionalidad no limítrofe puede adquirir inmuebles en Paraguay sin que exista una prohibición general por ser extranjero.
La restricción que más debe vigilarse es mucho más específica.
2. La excepción importante: inmuebles rurales dentro de 50 km de la frontera
La Ley 2532/2005 creó una zona de seguridad fronteriza de 50 kilómetros adyacente a las fronteras terrestres y fluviales de Paraguay.
Dentro de esa franja, la ley restringe la propiedad, copropiedad y usufructo de inmuebles rurales por:
- extranjeros originarios de países limítrofes con Paraguay;
- personas jurídicas integradas mayoritariamente por extranjeros originarios de esos países.
Los países limítrofes son:
- Argentina;
- Bolivia;
- Brasil.
Por tanto, es incorrecto decir que:
“Los extranjeros no pueden comprar a menos de 50 km de la frontera.”
La restricción no está formulada de ese modo.
Afecta específicamente a determinados compradores vinculados a países limítrofes y a inmuebles rurales dentro de la zona definida por la ley.
¿Hay excepciones?
Sí.
La Ley 2647/2005 excluye, entre otros supuestos, los derechos de nacionales de países limítrofes que cuenten con radicación permanente en Paraguay.
También contempla derechos adquiridos con anterioridad, determinados derechos sucesorios y otros supuestos concretos.
Además, la propia Ley 2532 prevé que el Poder Ejecutivo pueda autorizar una operación mediante decreto cuando existan razones de interés público.
Para una compra rural cerca de la frontera, este análisis debe hacerse antes de firmar la operación, no después.
El certificado catastral también debe reflejar si el inmueble se encuentra total o parcialmente dentro de la zona de seguridad fronteriza.
3. ¿Necesito residencia paraguaya o cédula para comprar?
La posibilidad de ser propietario y la residencia migratoria son cuestiones diferentes.
No existe una regla general que obligue a un extranjero a convertirse primero en residente fiscal paraguayo para adquirir un inmueble.
Sin embargo, la documentación concreta de la operación dependerá de:
- nacionalidad;
- estado civil;
- forma de comparecencia;
- si compra una persona o una sociedad;
- si firma personalmente o mediante representante;
- documentos emitidos en el extranjero;
- requerimientos de identificación, prevención de lavado y origen de fondos.
El escribano que autorice la operación debe confirmar la documentación habilitante antes de la firma.
Comprar una propiedad no equivale a obtener residencia fiscal
Tener una casa o un apartamento en Paraguay puede ser una pieza de una vida real en el país, pero no debe confundirse con:
- residencia migratoria;
- cédula;
- RUC;
- residencia fiscal;
- certificado de residencia fiscal.
Si la inversión pretende utilizarse dentro de una vía migratoria o de inversión, deben cumplirse separadamente los requisitos de ese régimen.
Para entender esta diferencia, puedes consultar nuestra guía sobre cómo obtener la residencia fiscal en Paraguay.
4. ¿Cómo se compra correctamente un inmueble en Paraguay?
La operación puede variar según sea una vivienda terminada, un terreno, una unidad en construcción o un lote a plazos.
En una compraventa ordinaria de un inmueble ya individualizado, el proceso debería entenderse en estas fases:
Fase 1. Negociación y reserva
Se acuerdan:
- precio;
- forma de pago;
- plazo;
- bienes incluidos;
- fecha prevista de escritura;
- condiciones que deben cumplirse;
- consecuencias de que alguna parte no continúe.
La reserva no debería convertirse en una transferencia importante de dinero sin haber definido qué ocurre si la revisión jurídica detecta un problema.
Fase 2. Due diligence del inmueble y del vendedor
Antes de cerrar hay que verificar, entre otras cuestiones:
- identidad y capacidad del vendedor;
- titularidad;
- condiciones de dominio;
- hipotecas;
- embargos;
- usufructos;
- servidumbres;
- medidas cautelares;
- restricciones;
- antecedentes registrales;
- situación catastral;
- superficie y ubicación;
- impuestos municipales;
- posesión efectiva;
- ocupantes o arrendatarios;
- régimen de propiedad horizontal, cuando corresponda;
- deudas de expensas;
- permisos y uso del suelo cuando sea relevante.
Fase 3. Preparación de la escritura pública
El Código Civil exige escritura pública para los contratos que tengan por objeto constituir, modificar, transmitir, renunciar o extinguir derechos reales sobre bienes que deban registrarse.
La escritura no debería prepararse sin los certificados registrales y tributarios necesarios.
Fase 4. Firma y liquidación de gastos
Se firma la escritura, se realiza el pago conforme al mecanismo pactado y se liquidan o retienen los impuestos, tasas y gastos que correspondan.
Fase 5. Inscripción
La escritura debe presentarse para la inscripción del derecho adquirido.
No conviene tratar la entrega de llaves o el pago completo como el final del proceso. La compra debe quedar registralmente cerrada.
5. Qué revisar antes de entregar una reserva importante
Este es uno de los puntos más importantes del artículo.
En N30 Paraguay preferimos ordenar una compra en este orden:
inmueble → título → vendedor → restricciones → contrato → dinero.
No al revés.
1. Certificado o informe de condiciones de dominio
Permite conocer la situación jurídica registrada del inmueble.
La Ley 7424/2025 establece que el certificado de condiciones de dominio debe reflejar los antecedentes catastrales y registrales relevantes.
Además, el certificado solicitado para una escritura genera una reserva de prioridad registral y su vigencia para formalizar el acto es actualmente de treinta días corridos.
Esto ayuda a evitar que la revisión del título sea una simple fotografía informal sin protección temporal.
2. Certificado catastral
El catastro aporta la dimensión física y fiscal del inmueble.
Debe comprobarse que exista coherencia entre:
- lo que te enseñan;
- lo que dice el contrato;
- el plano;
- la superficie;
- la ubicación;
- la finca o matrícula;
- la información catastral.
Un apartamento de 80 m² “comerciales” no es necesariamente lo mismo que 80 m² propios registrales.
3. Impuesto inmobiliario y deudas municipales
El inmueble debe llegar al cierre con su situación fiscal revisada.
En Asunción, por ejemplo, la normativa exige al escribano contar con certificado municipal de no adeudar tributos para determinadas transferencias.
4. Hipotecas, embargos y otras cargas
El vendedor de un inmueble está obligado, salvo la estructura específica del negocio, a entregar el derecho en las condiciones pactadas y cancelar las inscripciones que perjudiquen el derecho del comprador.
Si existe una hipoteca que se cancelará con parte del precio, el mecanismo debe quedar perfectamente coordinado en el cierre.
5. Superficie y límites
En terrenos y fincas rurales, una diferencia de superficie o lindero puede ser mucho más importante que una diferencia en el estado de una vivienda.
Cuando el valor depende de hectáreas, acceso, frente de ruta, cursos de agua o límites, puede ser necesario incorporar revisión técnica y topográfica.
6. Uso del suelo y restricciones ambientales
La propia Guía de Inversiones de REDIEX recomienda revisar no solo el título, sino también posibles restricciones de uso derivadas de normativa ambiental o de preservación.
Esto es especialmente importante en:
- fincas rurales;
- proyectos de desarrollo;
- terrenos con cobertura forestal;
- inmuebles próximos a áreas protegidas;
- proyectos que dependen de una futura habilitación.
7. Quién ocupa realmente el inmueble
El título no sustituye una comprobación física.
Hay que saber:
- quién tiene las llaves;
- quién vive allí;
- si existe contrato de alquiler;
- si existen ocupantes;
- cuándo se entrega la posesión;
- qué muebles, electrodomésticos o equipamiento se incluyen.
Si se compra amueblado, un inventario anexo puede evitar muchos conflictos.
6. Escritura pública: un contrato privado no es lo mismo que ser propietario
Este punto debe quedar muy claro.
El artículo 700 del Código Civil paraguayo exige escritura pública para la transmisión de derechos reales sobre bienes registrables.
Por eso:
- una reserva;
- un boleto;
- una promesa;
- un contrato privado;
- un recibo de pago;
pueden generar derechos y obligaciones entre las partes, pero no deben confundirse con la transferencia definitiva del dominio correctamente formalizada e inscrita.
Esto es especialmente importante en operaciones sobre plano o a plazos.
¿Qué ha cambiado con el RUN?
La Ley 7424/2025 creó el Sistema Nacional Unificado Registral y Catastral y el Registro Unificado Nacional.
Entre sus objetivos está integrar:
- información física;
- información catastral;
- titularidad;
- gravámenes;
- restricciones;
- anotaciones;
- antecedentes del inmueble.
La implantación es progresiva y durante la transición es normal encontrar documentación que todavía utiliza denominaciones anteriores.
Para el comprador, el criterio práctico es sencillo: el profesional que cierre la operación debe trabajar con la información registral y catastral vigente y asegurarse de que la escritura termine inscrita.
7. ¿Cuánto cuesta comprar un inmueble en Paraguay?
No recomendamos utilizar un único porcentaje genérico de “gastos de compra”.
Hay varios conceptos y no todos se calculan sobre la misma base.
Principales costes de una compraventa
| Concepto | Regla general actual | Observación |
|---|---|---|
| Precio del inmueble | Según contrato | Conviene definir moneda y mecanismo de pago |
| IVA de la enajenación | 5 % sobre una base imponible del 30 % del valor de la operación | Equivale matemáticamente a 1,5 % sobre el valor si se aplica esa base; revisar cómo se incorpora al precio y quién lo soporta |
| Inscripción de la transmisión | 0,85 % | Ley 7424/2025; base: mayor entre valor de transacción y valor fiscal aplicable |
| Impuesto municipal de transferencia — Asunción | 0,3 % | Tres por mil; base no inferior a valuación fiscal |
| Impuesto municipal de transferencia — municipios del interior | 0,2 % | Dos por mil; base no inferior a valuación fiscal |
| Honorarios notariales | Según arancel legal | La escala llega al 0,75 % para escrituras superiores a G. 200.000.000 |
| Estudio de títulos | Honorario independiente | La Ley 1307 establece un mínimo legal |
| Certificados, planos y gestiones | Variable | Depende del inmueble y expediente |
| Poder, apostilla o traducción | Solo si aplica | Frecuente cuando el comprador firma desde el exterior |
El Código Civil establece como regla supletoria que los contratantes pagan por partes iguales los impuestos y gastos del contrato, salvo que una norma imperativa o el propio contrato dispongan otra cosa.
Por eso, antes de aceptar el precio final, conviene pedir una liquidación de cierre desglosada que diga exactamente:
- qué paga el comprador;
- qué paga el vendedor;
- qué se retiene;
- qué está incluido en el precio;
- qué queda pendiente.
¿Estás valorando comprar un inmueble en Paraguay?
Antes de comprometer el capital, conviene revisar la operación dentro de tu situación patrimonial, fiscal y de residencia.
8. El impuesto inmobiliario anual no es el 1 % del precio de compra
Este error cambia mucho la percepción del coste de mantener una propiedad.
Con carácter general, el Impuesto Inmobiliario es del 1 % de la valuación fiscal del inmueble, no del precio de mercado pagado por el comprador.
La valuación fiscal es la que utiliza el sistema catastral/fiscal conforme a las reglas vigentes.
Para inmuebles rurales de menos de cinco hectáreas existe una tasa del 0,50 % cuando se cumplen las condiciones legales de única propiedad destinada a actividad agropecuaria.
También pueden existir adicionales para determinadas propiedades rurales de gran extensión y gravámenes municipales específicos según el inmueble.
Por tanto, para calcular correctamente el coste anual hay que conocer:
- municipio;
- valor fiscal;
- tipo de inmueble;
- superficie;
- posibles adicionales;
- expensas si es propiedad horizontal;
- mantenimiento;
- seguro;
- tributación de alquileres si se explota.
9. Comprar un apartamento en construcción o “sobre plano”
Una compra sobre plano exige una due diligence diferente a la de un apartamento terminado.
No estás comprando únicamente metros cuadrados futuros. Estás asumiendo también riesgo sobre:
- el terreno;
- el desarrollador;
- la financiación del proyecto;
- los permisos;
- el plazo de obra;
- las especificaciones;
- la terminación;
- la individualización futura de la unidad;
- la escrituración.
Antes de firmar, revisa al menos
- quién es propietario del terreno;
- qué cargas tiene el inmueble matriz;
- si el vendedor tiene capacidad jurídica para comercializar el proyecto;
- aprobaciones municipales relevantes;
- planos;
- descripción exacta de unidad, estacionamiento y baulera;
- superficie propia y común;
- memoria de calidades;
- calendario de pagos;
- fecha de entrega;
- tolerancias de superficie;
- penalizaciones;
- derecho de resolución;
- devolución de importes;
- cesión del contrato;
- condiciones para la escritura definitiva;
- gastos que quedan a cargo del comprador.
Loteamientos a plazo: protección registral específica
La Ley 7424/2025 incorporó reglas detalladas para la venta de lotes a plazo.
Antes de formalizar los contratos correspondientes, el propietario debe tener inscritos, entre otros elementos:
- la aprobación municipal definitiva del proyecto;
- el contrato tipo;
- el fraccionamiento;
- la identificación catastral/registral de los lotes.
Los boletos deben presentarse para anotación dentro del plazo legal y deben contener información mínima sobre comprador, vendedor, lote, precio y financiación.
Esto es una mejora importante para el comprador, pero no elimina la necesidad de revisar el proyecto antes de pagar.
Pisos y departamentos
La nueva ley también contempla anotaciones de boletos de compraventa en determinados regímenes de pisos y departamentos.
En una compra en construcción, conviene preguntar expresamente al escribano:
¿Mi contrato puede o debe anotarse registralmente y qué protección concreta me da esa anotación?
10. ¿Comprar personalmente o mediante una EAS?
No existe una respuesta universal.
Comprar a título personal suele ser más sencillo cuando
- será tu vivienda;
- es una segunda residencia;
- compras una o pocas unidades como inversión pasiva;
- no hay socios;
- no existe una operativa empresarial real alrededor de los inmuebles;
- prima la simplicidad.
Una EAS puede merecer análisis cuando
- hay varios socios;
- se gestiona una cartera inmobiliaria como negocio;
- se compran y venden activos de forma organizada;
- existe personal o estructura de gestión;
- se quiere separar una actividad empresarial concreta;
- hay reinversión recurrente;
- se necesita organizar gobierno y participaciones.
Pero una EAS no debe crearse únicamente porque “protege más” o “paga menos”.
La estructura puede añadir:
- contabilidad;
- obligaciones tributarias;
- cumplimiento societario;
- beneficiario final;
- costes de mantenimiento;
- fiscalidad al distribuir utilidades.
Además, aportar a una sociedad un inmueble comprado previamente a título personal puede generar costes y consecuencias fiscales que deberían analizarse antes.
Si estás valorando esta decisión, consulta nuestra comparativa EAS vs. SA vs. persona física en Paraguay cuando esté publicada.
11. ¿Se puede comprar desde el extranjero?
Una operación puede estructurarse mediante representación cuando el comprador no puede comparecer personalmente, siempre que el poder y los documentos habilitantes cumplan las formalidades exigibles.
Cuando intervienen documentos otorgados fuera de Paraguay pueden ser necesarios:
- apostilla o legalización;
- traducción al español;
- protocolización;
- poder con facultades suficientes;
- identificación completa del otorgante.
No conviene utilizar un poder genérico descargado de internet.
El poder debe redactarse pensando en la operación concreta y en las facultades que necesitará el representante para:
- firmar;
- pagar;
- aceptar condiciones;
- recibir posesión;
- realizar trámites;
- inscribir.
12. Si el inmueble se va a alquilar, la compra y la fiscalidad son dos decisiones
Comprar un apartamento para vivir y comprar cinco unidades para generar renta no son económicamente la misma operación.
Antes de invertir para alquilar hay que modelar:
- precio real de adquisición;
- gastos de cierre;
- mobiliario;
- vacancia;
- administración;
- expensas;
- mantenimiento;
- impuesto inmobiliario;
- seguros;
- fiscalidad del alquiler;
- tributación del propietario según sea persona física, empresa o no residente;
- repatriación de fondos si el inversor vive en otro país.
El IVA sobre arrendamiento destinado exclusivamente a vivienda tiene actualmente una tasa del 5 %. Otros usos pueden tener tratamiento diferente.
Pero el dato fiscal paraguayo no debe analizarse aislado.
Si el propietario sigue siendo residente fiscal en España, Reino Unido, Alemania u otra jurisdicción, puede tener que declarar allí la renta o el patrimonio conforme a las reglas de ese país.
13. Cuatro casos prácticos
Caso 1: español que compra un apartamento terminado en Asunción
Compra para utilizarlo varios meses al año y eventualmente alquilarlo.
Punto principal: no existe la restricción fronteriza por nacionalidad ni por tratarse de un apartamento urbano en Asunción.
Debe priorizar:
- condiciones de dominio;
- situación catastral;
- expensas;
- impuestos;
- inventario si se entrega amueblado;
- escritura e inscripción.
No necesita crear una EAS únicamente por ser extranjero.
Caso 2: argentino que quiere comprar una finca rural a 30 km de la frontera
Aquí la nacionalidad, la naturaleza rural del inmueble y la ubicación cambian completamente el análisis.
Punto principal: la Ley de Seguridad Fronteriza puede impedir la adquisición si no concurre una excepción, como la radicación permanente u otra vía legal aplicable.
No debería firmar una reserva no condicionada antes de comprobarlo.
Caso 3: inversor europeo que compra apartamento en construcción
El principal riesgo no es la nacionalidad.
Es el proyecto.
Debe revisar:
- terreno matriz;
- desarrollador;
- permisos;
- contrato;
- cronograma;
- especificaciones;
- pagos;
- rescisión;
- futura individualización;
- mecanismo de escrituración.
Pagar el 30 %, 50 % o 80 % de la unidad no equivale todavía a tener una propiedad individual inscrita a su nombre.
Caso 4: tres socios compran varias unidades para alquiler
Aquí ya existe una decisión estructural.
Comprar en copropiedad personal puede ser posible, pero una EAS podría simplificar:
- participaciones;
- administración;
- entrada y salida de socios;
- contratación;
- reinversión.
Antes de decidir hay que comparar el coste tributario y operativo de ambas vías.
14. Errores que pueden salir caros
Error 1. Pagar una gran reserva antes de revisar el título
La urgencia comercial no debe sustituir la due diligence.
Error 2. Creer que el boleto privado ya equivale a ser propietario
Puede generar derechos contractuales, pero la transferencia inmobiliaria exige las formalidades correspondientes.
Error 3. Revisar solo al desarrollador y no el terreno
Una empresa conocida no elimina las hipotecas, restricciones o problemas del inmueble matriz.
Error 4. Comprar según “metros comerciales” sin revisar superficie registral
La superficie anunciada puede incluir componentes que no son área propia.
Error 5. Ignorar la restricción fronteriza
Especialmente peligroso para nacionales argentinos, brasileños y bolivianos que compran tierra rural.
Error 6. Declarar en escritura un precio artificialmente inferior
Además de los riesgos fiscales y legales, la nueva normativa registral utiliza reglas de base imponible que comparan el valor de la operación con el valor fiscal.
Error 7. Crear una sociedad solo para comprar una vivienda
Más estructura no significa automáticamente más protección ni mejor fiscalidad.
Error 8. No cerrar la inscripción
El proceso no termina cuando se paga o se reciben las llaves.
15. Checklist antes de transferir el dinero principal
Antes del pago final, deberías poder responder sí a estas preguntas:
- ¿Sé exactamente quién es el titular registral?
- ¿Tengo condiciones de dominio actualizadas?
- ¿Conozco las cargas y restricciones?
- ¿La información catastral coincide con lo que compro?
- ¿Sé si existen deudas municipales?
- ¿He comprobado la posesión?
- ¿Sé qué ocurre con una hipoteca existente?
- ¿Tengo identificada la superficie propia?
- ¿Sé qué bienes muebles se incluyen?
- ¿Conozco todos los gastos de cierre?
- ¿El contrato establece quién paga cada concepto?
- ¿He revisado la restricción de frontera si se trata de tierra rural?
- ¿La operación sobre plano tiene un contrato que protege pagos, plazos y salida?
- ¿Sé cuándo se firmará la escritura?
- ¿Sé quién se ocupará de la inscripción y cómo comprobaré que terminó?
Si alguna respuesta es “no”, todavía falta una parte del análisis.
Preguntas frecuentes
¿Puede un español comprar una casa en Paraguay?
Sí. No existe una prohibición general que impida a un ciudadano español ser propietario de una vivienda en Paraguay.
¿Puede un extranjero comprar un terreno en Paraguay?
Sí, pero si es un inmueble rural dentro de la zona de seguridad fronteriza hay que revisar la Ley 2532/2005 y la nacionalidad del comprador.
¿Un argentino puede comprar una finca cerca de la frontera?
Puede existir una restricción si se trata de un inmueble rural situado dentro de los 50 km de la frontera. La Ley 2647 contempla, entre otras excepciones, a nacionales de países limítrofes con radicación permanente en Paraguay.
¿Necesito residencia permanente para comprar un apartamento en Asunción?
No existe una exigencia general de residencia permanente como condición para ser propietario de un apartamento urbano. La documentación de identificación y firma debe revisarse con el escribano.
¿Comprar un inmueble me da residencia en Paraguay?
La compra y la residencia son procedimientos distintos. Si una inversión se utiliza dentro de un régimen migratorio específico, deben cumplirse los requisitos propios de ese régimen.
¿Un contrato privado es suficiente para comprar?
No para completar por sí solo la transferencia definitiva del dominio. Los derechos reales sobre inmuebles registrables deben formalizarse mediante escritura pública y posteriormente inscribirse.
¿Cuánto cuesta el registro de una compraventa?
La Ley 7424/2025 establece actualmente una tasa de 0,85 % para la inscripción de la transmisión de derechos reales sobre inmuebles, sobre la base legal aplicable.
¿Cuánto se paga de impuesto inmobiliario al año?
Con carácter general, 1 % de la valuación fiscal del inmueble, no del precio de mercado. Pueden existir reglas especiales o adicionales según el tipo de propiedad.
¿El IVA de una compraventa inmobiliaria es 5 % del precio completo?
La tasa aplicable a la enajenación es 5 %, pero la normativa establece una base imponible del 30 % del valor de la operación en el régimen general descrito por REDIEX. Por eso no debe calcularse simplemente como 5 % del precio completo.
¿Quién paga los gastos de escritura?
El Código Civil establece como regla supletoria que impuestos y gastos del contrato se pagan por partes iguales, salvo disposición legal imperativa o acuerdo diferente entre las partes.
¿Puedo comprar mediante una EAS?
Sí, una persona jurídica puede ser propietaria de inmuebles. Que sea conveniente hacerlo depende de la finalidad, actividad, socios y coste fiscal/administrativo.
¿Puedo comprar sin viajar a Paraguay?
La operación puede estructurarse mediante representación si se otorga un poder válido y suficiente y se cumplen las formalidades de los documentos emitidos en el extranjero.
¿Qué documento debería pedir antes de reservar?
No hay un único documento suficiente. Como mínimo, la revisión debe cubrir titularidad y condiciones de dominio, catastro, situación municipal, identidad/capacidad del vendedor y cualquier restricción particular del inmueble.
Conclusión
Paraguay es una jurisdicción abierta a la inversión inmobiliaria extranjera, pero facilidad para comprar no significa que sea prudente comprar sin revisar.
El mayor riesgo normalmente no está en que el comprador sea extranjero.
Está en:
- pagar antes de verificar;
- asumir que un contrato privado equivale a título;
- no revisar cargas;
- comprar sobre plano sin entender el proyecto;
- ignorar catastro, superficie o restricciones;
- utilizar una estructura societaria que no se necesita;
- no coordinar la inversión con la residencia fiscal del propietario.
En N30 Paraguay entendemos una adquisición inmobiliaria internacional como una decisión patrimonial completa: primero se valida la operación y después se decide cómo titularla, financiarla, explotarla y coordinarla con el resto de la estructura.
Fuentes oficiales
- REDIEX / Ministerio de Industria y Comercio — Guía de Inversiones Paraguay 2025, capítulo “Adquisición de inmuebles”: https://www.mic.gov.py/wp-content/uploads/2025/09/Guia-de-Inversiones-PY-2025_ESPANOL-280825.pdf
- REDIEX — Principios de la Ley 117/91 de Inversiones: https://www.rediex.gov.py/atractivos-incentivos-fiscales-para-la-inversion/
- BACN — Ley 2532/2005, Zona de Seguridad Fronteriza: https://www.bacn.gov.py/
- BACN — Ley 2647/2005, modificación y excepciones de la zona fronteriza: https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/4202/
- BACN — Código Civil, compraventa y gastos del contrato: https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/522/
- BACN — Código Civil, escritura pública: https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/5299/
- BACN — Ley 7424/2025, Sistema Nacional Unificado Registral y Catastral / RUN: https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/12672/
- Poder Judicial — Implementación del Registro Unificado Nacional: https://www.pj.gov.py/contenido/3213-sistema-nacional-unificado-registral-y-catastral-y-el-registro-unificado-nacional/3213
- BACN — Ley 125/1991, Impuesto Inmobiliario: https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/2345/
- BACN — Ley 620/1976, régimen tributario de municipios del interior: https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/3506/
- BACN — Ley 881/1981, régimen tributario de Asunción: https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/3505/
- BACN — Ley 1307/1987, arancel del Notario Público: https://www.bacn.gov.py/leyes-paraguayas/2419/
